준공서류 인도 소송 · 사용승인
준공서류를 못 받아
사용승인·대출이 막혔다면
법적 해결책이 있습니다
시공사가 서류를 줘야 하거나 사용승인 신청에 협조해야 한다면, 법원에 그 의무를 이행하라고 청구할 수 있습니다. 입주일이나 대출 기한이 가까우면 서류를 먼저 받기 위한 단행가처분을 검토합니다.
입주일, 대출금을 받아야 하는 날, 지금 사는 집의 계약이 끝나는 날을 먼저 알려 주세요.
전 대법원 재판연구관
사용승인 절차
사용승인 절차에서 어디가 막혔나요?
사용승인은 건물을 써도 된다고 담당 관청이 확인해 주는 절차입니다. 원칙적으로 승인을 받은 뒤 건물을 쓸 수 있습니다. 신청 뒤 법에 정한 기간 안에 승인서가 나오지 않았거나 임시사용승인을 받은 경우에는 예외가 있습니다. 건축법 제22조 제3항
02 · 무엇을 받아야 하나
"준공서류"는 한 장이 아닙니다.
필요한 서류는 건물과 공사 내용에 따라 다릅니다. 먼저 시청이나 구청 등 담당 관청에 빠진 서류를 물어보세요. 그런 다음 누가 그 서류를 만들었고 누가 가지고 있는지 확인합니다.
서류 이름을 확인한 뒤, 상대방이 그 서류를 넘기거나 작성에 협조할 의무가 있는지 계약서와 공사 기록을 살핍니다.
사용승인 신청서에는 설계자·감리자·시공자의 서명·날인란이 있습니다. 빠진 서명이나 날인이 있다면 어떤 확인이 필요하고 어떤 자료를 제출할 수 있는지 허가권자에게 문의하세요. 사용승인 신청서 서식
03 · 지금 어떤 상황이십니까
건축주 편에서도, 시공사 편에서도 봅니다.
- 공사는 끝났는데 시공사가 준공서류를 안 줍니다
- "공사비 정산부터 하라"며 서류에 도장을 안 찍어 줍니다
- 잔금은 준공 뒤 대출로 내기로 했는데 서류가 없어 대출이 안 나옵니다
- 시공사가 연락을 끊었거나 문을 닫았습니다
- 공사비를 못 받았는데 준공서류부터 내놓으라고 합니다
- 서류를 넘기면 잔금을 못 받을까 걱정입니다
- 서류 인도 가처분 신청서를 받았습니다
- 지금 사는 집의 임대차가 곧 끝납니다
- 대출 실행 기한이나 분양·임대 약속 날짜가 다가옵니다
- 시공사가 공사대금 지급명령이나 소송을 먼저 걸어왔습니다
준공서류 분쟁 대응 방법
계약과 필요한 서류, 사용승인 일정에 맞춰 대응을 정합니다.
서류 인도 단행가처분
소송 결과가 나오기 전에 서류를 먼저 넘기라고 법원에 요청하는 절차입니다. 서류를 받을 권리와 기다리면 생길 손해를 자료로 보여 줘야 합니다. 민사집행법 제300조 제2항
준공서류 인도 청구 소송
상대방이 서류를 넘기거나 사용승인에 협조할 의무가 있다면, 어떤 서류가 필요한지 구체적으로 적어 소송을 낼 수 있습니다. 서류가 늦어 생긴 손해를 청구할 수 있는지도 살핍니다.
잔금과 인도 의무 검토
정산에 합의한 금액과 다투는 금액을 확인합니다. 잔금 지급과 서류 인도를 동시에 해야 하는지는 계약과 실제 이행에 따라 달라집니다.
05 · 법원은 무엇을 보나
잔금 지급과 서류 인도, 무엇을 먼저 하나요?
시공사가 내세우는 이유
- 공사대금이 아직 정산되지 않았다
- 추가 공사비에 합의가 안 됐다
- 보수는 목적물 인도와 동시에 받는 것이다 (민법 제665조)
계약서와 실제 진행 상황
- 서류를 넘기거나 사용승인에 협조하기로 했는지
- 잔금을 언제 내기로 했고, 약정대로 내거나 지급을 제안했는지
- 공사가 끝났는지, 완성된 건물을 넘겼는지
- 서류가 늦어지면 어떤 손해가 곧 생기는지
민법 제665조는 완성된 목적물의 인도와 보수 지급 시점을 정합니다. 잔금을 받을 때까지 준공서류를 넘기지 않아도 되는지는 계약의 약정과 각 의무를 이행할 시기, 이행을 제공했는지에 따라 달라집니다. 민법 제536조·제665조
06 · 진행 순서
자료를 확인하고 대응 순서를 정합니다.
자료 확인
지급 약정 · 문자
필요한 서류 확인
담당 관청 안내와 대조
요청 기록
서류 목록·기한 기록
가처분 검토
입주일과 대출 기한 자료
소송과 공사비 정산
잔금과 손해배상 검토
내용증명은 서류를 요청했다는 기록을 남기는 방법 중 하나입니다. 입주나 대출 기한이 임박하면 가처분 가능성을 먼저 검토할 수 있습니다.
상담 전에 확인할 세 가지 쟁점
잔금 지급을 언제로 정했나요?
- 계약서와 변경 합의서에서 잔금 지급일을 확인합니다.
- 사용승인이나 대출 실행과 연결한 특약도 살핍니다.
어떤 서류가 부족한가요?
- 허가권자의 보완 안내에서 필요한 서류를 확인합니다.
- 서류별 작성자와 보유자, 요청 경위를 정리합니다.
어떤 기한이 임박했나요?
- 입주일과 대출 실행 기한을 확인합니다.
- 기한을 확인할 계약서나 은행 안내를 챙깁니다.
08 · 상담 전에 챙기실 것
다 없어도 됩니다. 있는 것부터 보여 주세요.
이 날짜부터 알려 주세요
입주 예정일
대출 실행 기한
지금 사는 집의 계약 만료일
시공사가 보낸 지급명령·소장을 받은 날
급한 사정이 구체적일수록 가처분에서 설명할 수 있는 것이 많아집니다.
09 · 담당 변호사
서면 작성부터 재판 출석까지 변호사가 직접 합니다.
김영훈 변호사
- 전 서울중앙지방법원 판사
- 전 대법원 재판연구관
- 신청서·준비서면을 직접 쓰고 기일에 직접 출석합니다
김현정 변호사
- 대한변협 등록 부동산 전문변호사
- 변호사 · 세무사 · 변리사
준공서류를 못 받고 계신다면
계약서부터 보여 주십시오.
가처분으로 갈지, 본안 소송으로 갈지, 잔금을 어떻게 준비할지 말씀드립니다. 변호사가 직접 통화합니다.